Document v1.1 · 9 octobre 2026 · CasasValue v4
CASAS.ES analyse chaque bâtiment d’Espagne avec son propre système de traitement des données et d’évaluation automatisée. Cette page explique comment : quelles données entrent, comment elles sont combinées, comment CasasValue est calculé et comment est construite chaque couche d’information de la fiche du bien.
CASAS.ES couvre 8 111 communes, 12 974 035 bâtiments et plus de 31 millions de biens cadastraux, organisés en 35 776 sections de recensement. Chaque bâtiment a sa propre fiche, et chaque fiche est construite avec la même chaîne de traitement, sans intervention manuelle : ce que CASAS.ES offre dans une grande ville, il l’offre aussi dans un village de deux cents habitants.
Un bien, une clé. La référence cadastrale est la colonne vertébrale de tout le système. Chaque source est reliée au bâtiment par cette référence ; lorsqu’une source ne la publie pas, elle est reliée par sa position géographique.
L’environnement immédiat, pas la moyenne communale. Chaque bâtiment est placé géométriquement dans sa section de recensement, la plus fine unité statistique publiée par l’Institut national de la statistique espagnol (INE). Ainsi, le revenu des ménages, la structure de la population, le vote ou le loyer de référence qui accompagnent chaque logement sont ceux de son propre environnement.
Réconcilier les sources. Lorsque plusieurs sources décrivent la même chose —les adresses, par exemple, proviennent du plan cadastral, des services web du Cadastre et de CartoCiudad—, le système les recoupe et conserve une seule valeur par bien.
Des contrôles qui bloquent la publication. Avant d’être publiée, chaque commune doit passer une batterie de contrôles automatiques : couverture des bâtiments rattachés à leur section de recensement, présence des données de revenu, concordance exacte des résultats électoraux avec les chiffres officiels, couverture minimale des adresses, vraisemblance des certificats énergétiques par rapport à la moyenne régionale et cohérence interne des surfaces, usages et années. Une commune qui échoue n’est pas publiée. Nous comparons aussi systématiquement nos résultats avec des sources externes indépendantes.
CasasValue est le modèle d’évaluation automatisée propre à CASAS.ES. Il estime la valeur de marché d’un logement —pas celle du bâtiment qui le contient— et l’accompagne d’une fourchette de confiance et de la distribution des prix de ses comparables. Il est calculé sur nos serveurs, de façon déterministe, pour chaque bien résidentiel : la valeur ne dépend ni de ce que l’utilisateur a à l’écran ni du moment où il consulte la page.
CasasValue est une estimation statistique. Ce n’est pas une expertise officielle au sens de l’arrêté espagnol ECO/805/2003 et elle ne peut pas la remplacer.
Le prix d’un appartement, d’une maison mitoyenne et d’une maison individuelle obéit à des logiques différentes ; la première chose que fait CasasValue est donc de classer chaque bâtiment. Pour cela, il utilise le nombre réel d’étages, relevé bien cadastral par bien cadastral. Là où ce détail n’existe pas, un discriminateur calibré sur les communes qui en disposent estime le type à partir du rapport entre surface bâtie et surface de la parcelle.
Toute évaluation part d’un niveau de prix public et vérifiable. Selon la commune, CasasValue utilise la meilleure de trois voies :
| Voie | Source | Où elle s’applique |
|---|---|---|
| Valeur d’expertise | Ministère espagnol du Logement et de l’Agenda urbain, valeur d’expertise du logement libre | Communes de plus de 25 000 habitants |
| Carte des valeurs | Direction générale du Cadastre, modules de valeur moyens par zone homogène, ventilés par type de bien | Plus de 6 800 communes |
| Capitalisation du loyer | Ministère espagnol du Logement et de l’Agenda urbain, loyer de référence (SERPAVI) de la section de recensement | Là où aucune des deux autres n’existe |
Dans les petites communes rurales, une garantie supplémentaire plafonne la valeur selon le revenu des ménages de la section de recensement, pour qu’un niveau de prix conçu pour un autre marché ne soit pas transposé à un milieu rural.
Sur ce niveau, notre propre indice de qualité situe chaque logement par rapport aux autres de sa commune. Il combine trois familles de variables :
Une fois la valeur de chaque logement calculée, CasasValue la confronte à ses comparables : les logements les plus proches du même type et de taille similaire (±15 %). Le rayon de recherche est adaptatif : il commence à environ 400 mètres et s’élargit par paliers, jusqu’à environ 10 kilomètres au maximum, jusqu’à réunir vingt comparables.
Cet échantillon donne les percentiles P10, P50 et P90 du prix au mètre carré du secteur, que la fiche dessine en courbe en cloche : ils montrent où se situe chaque logement dans son marché local. Un logement exceptionnel pour son secteur peut légitimement dépasser P90. Si un logement n’a pas assez de comparables, la fiche le dit et ne dessine pas la courbe.
Chaque CasasValue est publié avec une fourchette dont la largeur dépend de la solidité des données de départ, et qui se resserre lorsque le logement dispose d’un groupe complet de comparables :
| Niveau de prix de départ | Fourchette de départ | Avec comparables complets |
|---|---|---|
| Valeur d’expertise du Ministère | ±15 % | jusqu’à ±11 % |
| Carte des valeurs du Cadastre | ±22 % | jusqu’à ±17 % |
| Capitalisation du loyer | ±30 % | jusqu’à ±23 % |
| Milieu rural | ±35 % | jusqu’à ±26 % |
CASAS.ES estime aussi le loyer mensuel de chaque logement, à partir du loyer de référence de sa section de recensement, et le rendement brut qui résulte de la comparaison de ce loyer avec son CasasValue.
CasasValue vise le prix de vente final, pas le prix affiché. Il est calibré sur des centaines de logements en vente dans plus de 150 communes de toute l’Espagne, séparément pour les appartements et pour les maisons, et chaque changement de calibrage est mesuré avant d’être appliqué.
Chaque valeur publiée porte la version du modèle qui l’a calculée et la date des données avec lesquelles elle a été calculée. Tout changement qui modifie ne serait-ce qu’une valeur implique une nouvelle version.
| Version | Date | Principal changement |
|---|---|---|
| v4 | 25 sept. 2026 | Prix de référence au mètre carré corrigé dans les communes disposant d’une valeur d’expertise du Ministère, et contrôle du rendement selon la qualité du quartier |
| v3 | 24 sept. 2026 | Évaluation spécifique des bâtiments résidentiels non divisés en lots enregistrés séparément |
| v2 | 16 sept. 2026 | Percentiles calculés sur les comparables réels de chaque logement |
| v1 | Août 2026 | Calcul sur le serveur pour chaque bien, indépendant de la navigation |
Comme tout modèle automatisé, CasasValue est moins précis pour les logements exceptionnels —très grands ou aux caractéristiques inhabituelles—, dans les secteurs où les transactions comparables sont rares, et lorsque l’état réel du bien diffère de ce qui figure dans les registres publics, par exemple après une rénovation. Dans ces cas, la fourchette de confiance s’élargit et la fiche l’indique.
| Couche | Ce qu’elle mesure et comment elle est calculée |
|---|---|
| Vues | Ce que l’on voit depuis le bâtiment. Notre propre calcul de visibilité sur le modèle d’élévation Copernicus et les sommets d’OpenStreetMap : il identifie, par angle apparent, le sommet dominant à l’horizon et si la mer est visible. |
| Orientation | Vers où donne le logement. Notre propre algorithme sur la géométrie cadastrale : emprise du bâtiment, forme de la parcelle et position des piscines. |
| Soleil | La lumière de chaque mois. Rayonnement solaire mensuel de PVGIS-SARAH (Commission européenne) ou heures d’ensoleillement mesurées par l’AEMET, et heures de jour calculées astronomiquement pour la latitude de la commune. |
| Mer | La température de l’eau mois par mois. Climatologies de Puertos del Estado, par tronçon de côte. |
| Risque d’inondation | Si le bâtiment est en zone inondable, et avec quelle période de retour. Chaque bâtiment recoupé avec les cartes d’inondation du SNCZI (ministère espagnol de la Transition écologique). |
| Lumières nocturnes | L’intensité de l’activité urbaine alentour. Images satellite NASA VIIRS Black Marble. |
| Connectivité | Débits réels d’Internet fixe et mobile. Mesures Speedtest® by Ookla® autour du bâtiment. |
| Emplacement | Distance à la plage, au golf, au port et à l’aéroport. Calcul géographique sur OpenStreetMap. |
| Environnement | Proximité des grands axes, de la vie nocturne et de l’industrie. Calcul géographique sur OpenStreetMap. |
| Mobilité | Pistes cyclables et zones piétonnes. Calcul géographique sur OpenStreetMap. |
| Équipements | Espaces verts, équipements sportifs et culturels. Calcul géographique sur OpenStreetMap. |
| Services à proximité | Écoles, supermarchés, parcs, restaurants, pharmacies et centres de santé. Notre propre extraction d’OpenStreetMap pour chaque commune. |
| Énergie | Classe énergétique, besoin et coût indicatif de chauffage et de climatisation. Chaque bien recoupé avec les registres officiels de certificats énergétiques de treize régions espagnoles. |
| Voisinage | Revenus, population, statut d’occupation, résidences secondaires, chômage et vote. INE (Atlas de distribution des revenus des ménages, recensement 2021, registre municipal) et ministère espagnol de l’Intérieur, pour la section de recensement du bâtiment. |
| Sécurité | Criminalité conventionnelle. Bilan de la criminalité du ministère espagnol de l’Intérieur, annualisé pour mille habitants. |
| Commune | Maire et parti, population et nationalités. Ministère espagnol de la Politique territoriale et INE. |
Tout le système est reproductible : la même entrée produit toujours le même résultat. Chaque commune est traitée avec la même chaîne, chaque étape consigne ce qu’elle a fait, et chaque valeur publiée identifie le modèle et la date des données qui l’ont produite. Lorsqu’une source ne publie pas de chiffre pour un lieu donné, la fiche le dit au lieu de le combler avec une moyenne.
Les informations de CASAS.ES sont indicatives. Elles reflètent ce que publient les sources officielles à leur date de référence et ne remplacent ni un extrait du registre foncier ou du cadastre, ni une expertise officielle, ni une visite du bien. Le détail de chaque source et de sa licence se trouve dans Sources de données.
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