Dokument v1.1 · 9 oktober 2026 · CasasValue v4
CASAS.ES analyserar varje byggnad i Spanien med ett eget system för databehandling och automatiserad värdering. Den här sidan förklarar hur: vilka data som går in, hur de kombineras, hur CasasValue beräknas och hur varje informationslager på bostadssidan byggs.
CASAS.ES omfattar 8 111 kommuner, 12 974 035 byggnader och mer än 31 miljoner fastighetsenheter, ordnade i 35 776 statistikområden. Varje byggnad har sin egen bostadssida, och varje sida byggs med samma behandlingskedja, utan handpåläggning: det CASAS.ES erbjuder i en storstad erbjuder det också i en by med tvåhundra invånare.
En bostad, en nyckel. Fastighetsbeteckningen i det spanska fastighetsregistret (Catastro) är ryggraden i hela systemet. Varje källa kopplas till byggnaden via den beteckningen; när en källa inte publicerar den kopplas den via sitt geografiska läge.
Den närmaste omgivningen, inte kommungenomsnittet. Varje byggnad placeras geometriskt i sitt statistikområde, den finaste statistiska enhet som Spaniens statistikmyndighet (INE) publicerar. Därför är hushållsinkomsten, befolkningsstrukturen, röstningen eller referenshyran som följer varje bostad de som gäller för dess egen omgivning.
Stämma av källor. När flera källor beskriver samma sak —adresser kommer till exempel från fastighetskartan, fastighetsregistrets webbtjänster och CartoCiudad— jämför systemet dem och behåller ett enda värde per bostad.
Kontroller som stoppar publicering. Innan en kommun publiceras måste den klara en rad automatiska kontroller: täckning av byggnader kopplade till sitt statistikområde, förekomst av inkomstdata, exakt överensstämmelse mellan valresultaten och de officiella siffrorna, minsta täckning av adresser, rimlighet i energideklarationerna jämfört med regionens genomsnitt och inre samstämmighet i ytor, användning och byggår. En kommun som inte klarar dem publiceras inte. Vi jämför också systematiskt våra resultat med oberoende externa källor.
CasasValue är CASAS.ES egen modell för automatiserad värdering. Den uppskattar marknadsvärdet för en enskild bostad —inte för byggnaden den ligger i— och anger ett konfidensintervall och prisfördelningen för dess jämförelseobjekt. Den beräknas på våra servrar, deterministiskt, för varje bostadsfastighet: värdet beror varken på vad användaren har på skärmen eller på när hen tittar på sidan.
CasasValue är en statistisk uppskattning. Det är ingen officiell värdering enligt den spanska förordningen ECO/805/2003 och kan inte ersätta en sådan.
Priset på en lägenhet, ett radhus och en fristående villa följer olika logik, så det första CasasValue gör är att klassificera varje byggnad. Till det används det faktiska antalet våningar, hämtat fastighetsenhet för fastighetsenhet. Där den uppgiften saknas uppskattar en diskriminator, kalibrerad på de kommuner som har den, typen utifrån förhållandet mellan byggd yta och tomtyta.
Varje värdering utgår från en offentlig, kontrollerbar prisnivå. Beroende på kommun använder CasasValue den bästa av tre vägar:
| Väg | Källa | Var den gäller |
|---|---|---|
| Värderingsvärde | Spaniens ministerium för bostäder och urban agenda, värderingsvärde för bostäder på den fria marknaden | Kommuner med mer än 25 000 invånare |
| Värdekarta | Generaldirektoratet för fastighetsregistret, genomsnittliga värdemoduler per homogen zon, uppdelade efter typ av bostad | Mer än 6 800 kommuner |
| Kapitalisering av hyran | Spaniens ministerium för bostäder och urban agenda, referenshyra (SERPAVI) för statistikområdet | Där ingen av de två andra finns |
I små landsbygdskommuner begränsar en extra spärr värdet efter hushållsinkomsten i statistikområdet, så att en prisnivå avsedd för en annan marknad inte förs över till en landsbygdsmiljö.
Ovanpå den nivån placerar vårt eget kvalitetsindex varje bostad i förhållande till de andra i dess kommun. Det kombinerar tre grupper av variabler:
När värdet för varje bostad har beräknats prövar CasasValue det mot dess jämförelseobjekt: de närmaste bostäderna av samma typ och av liknande storlek (±15 %). Sökradien anpassas: den börjar på omkring 400 meter och utökas stegvis, till högst omkring 10 kilometer, tills tjugo jämförelseobjekt har samlats.
Det urvalet ger percentilerna P10, P50 och P90 för kvadratmeterpriset i området, som bostadssidan ritar som en klockkurva: de visar var varje bostad ligger på sin lokala marknad. En bostad som är exceptionell för sitt område kan med rätta hamna över P90. Om en bostad inte har tillräckligt många jämförelseobjekt säger sidan det och ritar ingen kurva.
Varje CasasValue publiceras med ett intervall vars bredd beror på hur solida utgångsdata är, och som smalnar av när bostaden har en fullständig grupp jämförelseobjekt:
| Utgångsprisnivå | Utgångsintervall | Med fullständiga jämförelseobjekt |
|---|---|---|
| Ministeriets värderingsvärde | ±15 % | ned till ±11 % |
| Fastighetsregistrets värdekarta | ±22 % | ned till ±17 % |
| Kapitalisering av hyran | ±30 % | ned till ±23 % |
| Landsbygdsmiljö | ±35 % | ned till ±26 % |
CASAS.ES uppskattar också månadshyran för varje bostad, utifrån referenshyran i dess statistikområde, och den bruttoavkastning som blir resultatet när den hyran jämförs med dess CasasValue.
CasasValue siktar på slutpriset, inte på utgångspriset. Det kalibreras mot hundratals bostäder till salu i mer än 150 kommuner i hela Spanien, separat för lägenheter och för hus, och varje ändring i kalibreringen mäts innan den tillämpas.
Varje publicerat värde bär versionen av den modell som beräknade det och datumet för de data det beräknades med. Varje ändring som ändrar så mycket som ett enda värde innebär en ny version.
| Version | Datum | Viktigaste ändring |
|---|---|---|
| v4 | 25 sep. 2026 | Korrigerat referenspris per kvadratmeter i kommuner med ministeriets värderingsvärde, och en kontroll av avkastningen efter områdets kvalitet |
| v3 | 24 sep. 2026 | Särskild värdering av bostadshus som inte är uppdelade i separat registrerade enheter |
| v2 | 16 sep. 2026 | Percentiler beräknade på varje bostads faktiska jämförelseobjekt |
| v1 | Augusti 2026 | Beräkning på servern för varje bostad, oberoende av surfandet |
Som alla automatiserade modeller är CasasValue mindre exakt för exceptionella bostäder —mycket stora eller med ovanliga egenskaper—, i områden med få jämförbara affärer och när bostadens faktiska skick skiljer sig från det som står i de offentliga registren, till exempel efter en renovering. I de fallen blir konfidensintervallet bredare och bostadssidan visar det.
| Lager | Vad det mäter och hur det beräknas |
|---|---|
| Utsikt | Vad man ser från byggnaden. Egen siktberäkning över Copernicus höjdmodell och topparna i OpenStreetMap: den avgör efter skenbar vinkel den dominerande toppen vid horisonten och om havet syns. |
| Väderstreck | Åt vilket håll bostaden vetter. Egen algoritm över fastighetsregistrets geometri: byggnadens fotavtryck, tomtens form och poolernas läge. |
| Sol | Ljuset varje månad. Månatlig solinstrålning från PVGIS-SARAH (Europeiska kommissionen) eller soltimmar uppmätta av AEMET, och dagsljustimmar beräknade astronomiskt för kommunens latitud. |
| Hav | Vattentemperaturen månad för månad. Klimatologier från Puertos del Estado, per kuststräcka. |
| Översvämningsrisk | Om byggnaden ligger i ett översvämningsområde, och med vilken återkomsttid. Varje byggnad jämförd med översvämningskartorna från SNCZI (Spaniens ministerium för ekologisk omställning). |
| Nattljus | Intensiteten i den urbana aktiviteten runt omkring. Satellitbilder NASA VIIRS Black Marble. |
| Uppkoppling | Faktiska hastigheter för fast och mobilt internet. Mätningar från Speedtest® by Ookla® runt byggnaden. |
| Läge | Avstånd till strand, golf, hamn och flygplats. Geografisk beräkning över OpenStreetMap. |
| Omgivning | Närhet till större vägar, nattliv och industri. Geografisk beräkning över OpenStreetMap. |
| Rörlighet | Cykelbanor och gågator. Geografisk beräkning över OpenStreetMap. |
| Utbud | Grönområden, idrotts- och kulturanläggningar. Geografisk beräkning över OpenStreetMap. |
| Service i närheten | Skolor, livsmedelsbutiker, parker, restauranger, apotek och vårdcentraler. Eget utdrag ur OpenStreetMap för varje kommun. |
| Energi | Energiklass, energibehov och ungefärlig kostnad för värme och kyla. Varje bostad jämförd med de officiella registren över energideklarationer i tretton spanska regioner. |
| Grannskap | Inkomst, befolkning, upplåtelseform, fritidsbostäder, arbetslöshet och röstning. INE (Atlas över hushållens inkomster, Folkräkningen 2021, folkbokföringen) och Spaniens inrikesministerium, för byggnadens statistikområde. |
| Trygghet | Vanlig brottslighet. Brottsrapporten från Spaniens inrikesministerium, omräknad per år och per tusen invånare. |
| Kommun | Borgmästare och parti, befolkning och nationaliteter. Spaniens ministerium för territoriell politik och INE. |
Hela systemet är reproducerbart: samma indata ger alltid samma resultat. Varje kommun behandlas med samma kedja, varje steg loggar vad det har gjort, och varje publicerat värde anger modellen och datumet för de data som gav upphov till det. När en källa inte publicerar en siffra för en viss plats säger bostadssidan det i stället för att fylla i den med ett genomsnitt.
Informationen på CASAS.ES är vägledande. Den återger det som de officiella källorna publicerar per sitt referensdatum och ersätter varken ett utdrag ur fastighets- eller lagfartsregistret, en officiell värdering eller ett besök i bostaden. Detaljerna om varje källa och dess licens finns under Datakällor.
English version: Methodology · Se även: Datakällor · Juridisk information