Methodik

Dokument v1.1 · 9. Oktober 2026 · CasasValue v4

CASAS.ES analysiert jedes Gebäude in Spanien mit einem eigenen System für Datenverarbeitung und automatisierte Bewertung. Diese Seite erklärt, wie: welche Daten einfließen, wie sie kombiniert werden, wie CasasValue berechnet wird und wie jede Informationsebene der Immobilienseite entsteht.

1. Der Umfang

CASAS.ES umfasst 8.111 Gemeinden, 12.974.035 Gebäude und mehr als 31 Millionen Katastereinheiten, gegliedert in 35.776 Zensusbezirke. Jedes Gebäude hat seine eigene Immobilienseite, und jede Seite entsteht mit derselben Verarbeitungskette, ohne Handarbeit: Was CASAS.ES in einer Großstadt bietet, bietet es auch in einem Dorf mit zweihundert Einwohnern.

2. Von den öffentlichen Daten zur Immobilienseite

Eine Immobilie, ein Schlüssel. Die Katasterreferenz ist das Rückgrat des ganzen Systems. Jede Quelle wird über diese Referenz mit dem Gebäude verknüpft; wo eine Quelle sie nicht veröffentlicht, über ihre geografische Lage.

Die unmittelbare Umgebung, nicht der Gemeindedurchschnitt. Jedes Gebäude wird geometrisch seinem Zensusbezirk zugeordnet, der feinsten statistischen Einheit, die das spanische Statistikamt (INE) veröffentlicht. So sind Haushaltseinkommen, Bevölkerungsstruktur, Wahlverhalten oder Referenzmiete, die jede Wohnung begleiten, die ihrer eigenen Umgebung.

Quellen abgleichen. Wenn mehrere Quellen dasselbe beschreiben —Adressen etwa stammen aus der Katasterkarte, den Webdiensten des Katasters und CartoCiudad—, gleicht das System sie ab und behält einen einzigen Wert pro Immobilie.

Prüfungen, die die Veröffentlichung sperren. Bevor eine Gemeinde veröffentlicht wird, muss sie eine Reihe automatischer Prüfungen bestehen: Abdeckung der ihrem Zensusbezirk zugeordneten Gebäude, Vorhandensein von Einkommensdaten, exakte Übereinstimmung der Wahlergebnisse mit den amtlichen Zahlen, Mindestabdeckung der Adressen, Plausibilität der Energieausweise gegenüber dem regionalen Durchschnitt und innere Stimmigkeit von Flächen, Nutzungen und Baujahren. Eine Gemeinde, die sie nicht besteht, wird nicht veröffentlicht. Außerdem vergleichen wir unsere Ergebnisse systematisch mit unabhängigen externen Quellen.

3. CasasValue

3.1 Was es ist

CasasValue ist das eigene automatisierte Bewertungsmodell von CASAS.ES. Es schätzt den Marktwert einer einzelnen Wohnung —nicht des Gebäudes, in dem sie liegt— und gibt dazu eine Vertrauensspanne und die Preisverteilung ihrer Vergleichsobjekte an. Es wird auf unseren Servern deterministisch für jede Wohnimmobilie berechnet: Der Wert hängt weder davon ab, was der Nutzer auf dem Bildschirm hat, noch davon, wann er die Seite ansieht.

CasasValue ist eine statistische Schätzung. Es ist kein amtliches Gutachten nach der spanischen Verordnung ECO/805/2003 und kann ein solches nicht ersetzen.

3.2 Der Typ jeder Wohnung

Der Preis einer Etagenwohnung, eines Reihenhauses und eines freistehenden Hauses folgt unterschiedlichen Logiken; deshalb ordnet CasasValue zuerst jedes Gebäude ein. Dazu nutzt es die tatsächliche Zahl der Geschosse, die Katastereinheit für Katastereinheit erfasst wird. Wo diese Angabe fehlt, schätzt ein an den Gemeinden mit dieser Angabe kalibrierter Diskriminator den Typ aus dem Verhältnis von bebauter Fläche zu Grundstücksfläche.

3.3 Das amtliche Preisniveau

Jede Bewertung geht von einem öffentlichen, überprüfbaren Preisniveau aus. Je nach Gemeinde nutzt CasasValue den besten von drei Wegen:

In kleinen ländlichen Gemeinden begrenzt eine zusätzliche Sicherung den Wert nach dem Haushaltseinkommen des Zensusbezirks, damit ein für einen anderen Markt gedachtes Preisniveau nicht auf ein ländliches Umfeld übertragen wird.

3.4 Was jede Wohnung unterscheidet

Auf dieses Niveau setzt unser eigener Qualitätsindex auf, der jede Wohnung im Verhältnis zu den anderen ihrer Gemeinde einordnet. Er verbindet drei Gruppen von Variablen:

• Die Wohnung selbst: Fläche, Grundstück, Pool, Alter und Neubau sowie ihre über das Gelände berechnete Aussicht (Abschnitt 4).
• Ihre Lage: Entfernung zum Strand und zu Golfplätzen sowie der Charakter ihrer unmittelbaren Umgebung —Anteil der Einfamilienhäuser, mittlere Grundstücksgröße, Vorkommen von Pools, mittlere Wohnungsgröße und Gewicht der Zweitwohnungen in ihrem Zensusbezirk—.
• Ihr sozioökonomisches Umfeld: Haushaltseinkommen in ihrem Zensusbezirk und die Referenzmiete der Gegend.

3.5 Vergleichsobjekte: die hyperlokale Anpassung

Ist der Wert jeder Wohnung berechnet, prüft CasasValue ihn gegen ihre Vergleichsobjekte: die nächstgelegenen Wohnungen desselben Typs und ähnlicher Größe (±15 %). Der Suchradius passt sich an: Er beginnt bei etwa 400 Metern und erweitert sich stufenweise bis höchstens etwa 10 Kilometer, bis zwanzig Vergleichsobjekte gefunden sind.

Diese Stichprobe liefert die Perzentile P10, P50 und P90 des Quadratmeterpreises in der Gegend, die die Immobilienseite als Glockenkurve zeigt: Sie zeigen, wo jede Wohnung in ihrem lokalen Markt liegt. Eine für ihre Gegend außergewöhnliche Wohnung kann zu Recht über P90 liegen. Hat eine Wohnung nicht genug Vergleichsobjekte, sagt die Seite das und zeichnet keine Kurve.

3.6 Die Vertrauensspanne

Jeder CasasValue wird mit einer Spanne veröffentlicht, deren Breite davon abhängt, wie solide die Ausgangsdaten sind, und die sich verengt, wenn die Wohnung eine vollständige Gruppe von Vergleichsobjekten hat:

3.7 Miete und Rendite

CASAS.ES schätzt außerdem die Monatsmiete jeder Wohnung aus der Referenzmiete ihres Zensusbezirks und die Bruttorendite, die sich aus dem Vergleich dieser Miete mit ihrem CasasValue ergibt.

3.8 Kalibrierung und Versionen

CasasValue zielt auf den Abschlusspreis, nicht auf den Angebotspreis. Es wird an Hunderten von Wohnungen im Verkauf in mehr als 150 Gemeinden in ganz Spanien kalibriert, getrennt für Etagenwohnungen und Häuser, und jede Änderung der Kalibrierung wird gemessen, bevor sie angewendet wird.

Jeder veröffentlichte Wert trägt die Version des Modells, das ihn berechnet hat, und das Datum der Daten, mit denen er berechnet wurde. Jede Änderung, die auch nur einen Wert verändert, bedeutet eine neue Version.

3.9 Wann die Schätzung zu überprüfen ist

Wie jedes automatisierte Modell ist CasasValue weniger genau bei außergewöhnlichen Wohnungen —sehr groß oder mit ungewöhnlichen Merkmalen—, in Gegenden mit wenigen vergleichbaren Verkäufen und wenn der tatsächliche Zustand der Immobilie von den öffentlichen Registern abweicht, etwa nach einer Renovierung. In diesen Fällen wird die Vertrauensspanne breiter, und die Immobilienseite zeigt es an.

4. Die Informationsebenen der Immobilienseite

5. Qualität und Nachvollziehbarkeit

Das ganze System ist reproduzierbar: Dieselbe Eingabe führt immer zum selben Ergebnis. Jede Gemeinde wird mit derselben Kette verarbeitet, jede Stufe protokolliert, was sie getan hat, und jeder veröffentlichte Wert weist das Modell und das Datum der Daten aus, aus denen er stammt. Wenn eine Quelle für einen bestimmten Ort keine Zahl veröffentlicht, sagt die Immobilienseite das, statt sie mit einem Durchschnitt zu füllen.

6. Reichweite

Die Informationen auf CASAS.ES sind unverbindlich. Sie geben wieder, was die amtlichen Quellen zu ihrem Stichtag veröffentlichen, und ersetzen weder einen Grundbuch- oder Katasterauszug noch ein amtliches Gutachten oder eine Besichtigung der Immobilie. Die Einzelheiten jeder Quelle und ihrer Lizenz stehen unter Datenquellen.

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