Document v1.1 · 9 oktober 2026 · CasasValue v4
CASAS.ES analyseert elk gebouw in Spanje met een eigen systeem voor gegevensverwerking en geautomatiseerde waardering. Deze pagina legt uit hoe: welke gegevens erin gaan, hoe ze worden gecombineerd, hoe CasasValue wordt berekend en hoe elke informatielaag van de woningpagina tot stand komt.
CASAS.ES omvat 8.111 gemeenten, 12.974.035 gebouwen en meer dan 31 miljoen kadastrale eenheden, ingedeeld in 35.776 telgebieden. Elk gebouw heeft een eigen woningpagina, en elke pagina wordt gemaakt met dezelfde verwerkingsketen, zonder handwerk: wat CASAS.ES in een grote stad biedt, biedt het ook in een dorp van tweehonderd inwoners.
Eén woning, één sleutel. De kadastrale referentie is de ruggengraat van het hele systeem. Elke bron wordt via die referentie aan het gebouw gekoppeld; als een bron die niet publiceert, via haar geografische ligging.
De directe omgeving, niet het gemeentelijk gemiddelde. Elk gebouw wordt geometrisch in zijn telgebied geplaatst, de fijnste statistische eenheid die het Spaanse statistiekbureau (INE) publiceert. Zo horen het huishoudinkomen, de bevolkingsopbouw, het stemgedrag of de referentiehuur bij elke woning bij haar eigen omgeving.
Bronnen op elkaar afstemmen. Als meerdere bronnen hetzelfde beschrijven —adressen komen bijvoorbeeld uit de kadastrale kaart, de webdiensten van het Kadaster en CartoCiudad—, vergelijkt het systeem ze en houdt het één waarde per woning over.
Controles die publicatie tegenhouden. Voordat een gemeente wordt gepubliceerd, moet ze een reeks automatische controles doorstaan: dekking van de aan hun telgebied gekoppelde gebouwen, aanwezigheid van inkomensgegevens, exacte overeenstemming van de verkiezingsuitslagen met de officiële cijfers, minimale dekking van adressen, aannemelijkheid van de energielabels ten opzichte van het regionale gemiddelde en interne samenhang van oppervlakten, gebruik en bouwjaren. Een gemeente die ze niet doorstaat, wordt niet gepubliceerd. Daarnaast vergelijken wij onze resultaten stelselmatig met onafhankelijke externe bronnen.
CasasValue is het eigen geautomatiseerde waarderingsmodel van CASAS.ES. Het schat de marktwaarde van één woning —niet van het gebouw waarin ze ligt— en geeft daarbij een betrouwbaarheidsmarge en de prijsverdeling van haar vergelijkbare woningen. Het wordt op onze servers deterministisch berekend voor elke woonwoning: de waarde hangt niet af van wat de gebruiker op het scherm heeft of van het moment waarop hij de pagina bekijkt.
CasasValue is een statistische schatting. Het is geen officiële taxatie volgens de Spaanse regeling ECO/805/2003 en kan die niet vervangen.
De prijs van een appartement, een rijtjeshuis en een vrijstaand huis volgt een andere logica; daarom deelt CasasValue eerst elk gebouw in. Daarvoor gebruikt het het werkelijke aantal verdiepingen, eenheid voor eenheid uit het Kadaster. Waar dat detail ontbreekt, schat een op de gemeenten mét dat detail gekalibreerde discriminator het type uit de verhouding tussen bebouwde oppervlakte en perceeloppervlakte.
Elke waardering vertrekt van een openbaar, controleerbaar prijsniveau. Afhankelijk van de gemeente gebruikt CasasValue de beste van drie routes:
| Route | Bron | Waar ze geldt |
|---|---|---|
| Taxatiewaarde | Spaans ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Agenda, taxatiewaarde van vrije-sectorwoningen | Gemeenten met meer dan 25.000 inwoners |
| Waardekaart | Directoraat-generaal van het Kadaster, gemiddelde waardemodules per homogene zone, uitgesplitst naar type woning | Meer dan 6.800 gemeenten |
| Kapitalisatie van de huur | Spaans ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Agenda, referentiehuur (SERPAVI) van het telgebied | Waar geen van beide andere bestaat |
In kleine plattelandsgemeenten begrenst een extra waarborg de waarde naar het huishoudinkomen van het telgebied, zodat een prijsniveau dat voor een andere markt bedoeld is niet op een landelijke omgeving wordt overgezet.
Bovenop dat niveau plaatst onze eigen kwaliteitsindex elke woning ten opzichte van de andere in haar gemeente. Hij combineert drie groepen variabelen:
Zodra de waarde van elke woning is berekend, toetst CasasValue die aan haar vergelijkbare woningen: de dichtstbijzijnde woningen van hetzelfde type en van vergelijkbare grootte (±15%). De zoekstraal past zich aan: hij begint bij ongeveer 400 meter en wordt stapsgewijs groter, tot maximaal ongeveer 10 kilometer, tot er twintig vergelijkbare woningen zijn.
Die steekproef levert de percentielen P10, P50 en P90 van de prijs per vierkante meter in het gebied, die de woningpagina als klokcurve tekent: ze laten zien waar elke woning in haar lokale markt staat. Een woning die uitzonderlijk is voor haar gebied, kan terecht boven P90 uitkomen. Heeft een woning niet genoeg vergelijkbare woningen, dan zegt de pagina dat en tekent ze de curve niet.
Elke CasasValue wordt gepubliceerd met een marge waarvan de breedte afhangt van hoe solide de uitgangsgegevens zijn, en die smaller wordt als de woning een volledige groep vergelijkbare woningen heeft:
| Uitgangsprijsniveau | Uitgangsmarge | Met volledige vergelijkingsgroep |
|---|---|---|
| Taxatiewaarde van het ministerie | ±15% | tot ±11% |
| Waardekaart van het Kadaster | ±22% | tot ±17% |
| Kapitalisatie van de huur | ±30% | tot ±23% |
| Landelijke omgeving | ±35% | tot ±26% |
CASAS.ES schat ook de maandhuur van elke woning, uit de referentiehuur van haar telgebied, en het brutorendement dat volgt uit de vergelijking van die huur met haar CasasValue.
CasasValue mikt op de verkoopprijs, niet op de vraagprijs. Het wordt gekalibreerd op honderden te koop staande woningen in meer dan 150 gemeenten in heel Spanje, afzonderlijk voor appartementen en voor huizen, en elke wijziging in de kalibratie wordt gemeten voordat ze wordt toegepast.
Elke gepubliceerde waarde draagt de versie van het model dat haar heeft berekend en de datum van de gegevens waarmee ze is berekend. Elke wijziging die ook maar één waarde verandert, betekent een nieuwe versie.
| Versie | Datum | Belangrijkste wijziging |
|---|---|---|
| v4 | 25 sep. 2026 | Gecorrigeerde referentieprijs per vierkante meter in gemeenten met een taxatiewaarde van het ministerie, en een controle van het rendement op basis van de kwaliteit van de buurt |
| v3 | 24 sep. 2026 | Specifieke waardering van woongebouwen die niet in afzonderlijk ingeschreven eenheden zijn verdeeld |
| v2 | 16 sep. 2026 | Percentielen berekend op de werkelijke vergelijkbare woningen van elke woning |
| v1 | Augustus 2026 | Berekening op de server voor elke woning, los van het surfen |
Zoals elk geautomatiseerd model is CasasValue minder nauwkeurig voor uitzonderlijke woningen —heel groot of met ongebruikelijke kenmerken—, in gebieden met weinig vergelijkbare transacties en wanneer de werkelijke staat van de woning afwijkt van wat in de openbare registers staat, bijvoorbeeld na een verbouwing. In die gevallen wordt de betrouwbaarheidsmarge breder en geeft de woningpagina dat aan.
| Laag | Wat ze meet en hoe ze wordt berekend |
|---|---|
| Uitzicht | Wat je vanuit het gebouw ziet. Eigen zichtbaarheidsberekening over het hoogtemodel van Copernicus en de toppen van OpenStreetMap: ze bepaalt op schijnbare hoek de overheersende top aan de horizon en of de zee zichtbaar is. |
| Oriëntatie | Naar welke kant de woning ligt. Eigen algoritme over de kadastrale geometrie: voetafdruk van het gebouw, vorm van het perceel en ligging van de zwembaden. |
| Zon | Het licht van elke maand. Maandelijkse zonnestraling uit PVGIS-SARAH (Europese Commissie) of door AEMET gemeten zonuren, en astronomisch berekende daglichturen voor de breedtegraad van de gemeente. |
| Zee | De watertemperatuur per maand. Klimatologieën van Puertos del Estado, per kuststrook. |
| Overstromingsrisico | Of het gebouw in een overstromingsgebied ligt, en met welke herhalingstijd. Elk gebouw vergeleken met de overstromingskaarten van het SNCZI (Spaans ministerie voor de Ecologische Transitie). |
| Nachtlicht | De intensiteit van stedelijke activiteit in de omgeving. Satellietbeelden NASA VIIRS Black Marble. |
| Connectiviteit | Werkelijke snelheden van vast en mobiel internet. Metingen van Speedtest® by Ookla® rond het gebouw. |
| Ligging | Afstand tot strand, golf, haven en luchthaven. Geografische berekening over OpenStreetMap. |
| Omgeving | Nabijheid van hoofdwegen, uitgaansleven en industrie. Geografische berekening over OpenStreetMap. |
| Mobiliteit | Fietspaden en voetgangersgebieden. Geografische berekening over OpenStreetMap. |
| Voorzieningen | Groen, sport- en culturele voorzieningen. Geografische berekening over OpenStreetMap. |
| Diensten in de buurt | Scholen, supermarkten, parken, restaurants, apotheken en gezondheidscentra. Eigen uittreksel uit OpenStreetMap voor elke gemeente. |
| Energie | Energieklasse, energievraag en indicatieve kosten voor verwarming en koeling. Elke woning vergeleken met de officiële registers van energielabels van dertien Spaanse regio's. |
| Buurt | Inkomen, bevolking, eigendomssituatie, tweede woningen, werkloosheid en stemgedrag. INE (Atlas van huishoudinkomens, Volkstelling 2021, bevolkingsregister) en het Spaanse ministerie van Binnenlandse Zaken, voor het telgebied van het gebouw. |
| Veiligheid | Gewone criminaliteit. Criminaliteitsrapport van het Spaanse ministerie van Binnenlandse Zaken, op jaarbasis per duizend inwoners. |
| Gemeente | Burgemeester en partij, inwonertal en nationaliteiten. Spaans ministerie van Territoriaal Beleid en INE. |
Het hele systeem is reproduceerbaar: dezelfde invoer levert altijd hetzelfde resultaat. Elke gemeente wordt met dezelfde keten verwerkt, elke stap legt vast wat hij heeft gedaan, en elke gepubliceerde waarde vermeldt het model en de datum van de gegevens waaruit ze voortkomt. Als een bron voor een bepaalde plek geen cijfer publiceert, zegt de woningpagina dat in plaats van het op te vullen met een gemiddelde.
De informatie op CASAS.ES is indicatief. Ze geeft weer wat de officiële bronnen op hun peildatum publiceren en vervangt geen uittreksel uit het eigendoms- of kadasterregister, geen officiële taxatie en geen bezichtiging van de woning. De details van elke bron en haar licentie staan onder Gegevensbronnen.
English version: Methodology · Zie ook: Gegevensbronnen · Disclaimer