Documento v1.1 · 9 de octubre de 2026 · CasasValue v4
CASAS.ES analiza cada edificio de España con un sistema propio de procesamiento de datos y de valoración automatizada. Esta página explica cómo: qué datos entran, cómo se combinan, cómo se calcula CasasValue y cómo se construye cada una de las capas de información de la ficha.
CASAS.ES cubre 8.111 municipios, 12.974.035 edificios y más de 31 millones de inmuebles catastrales, organizados en 35.776 secciones censales. Cada edificio tiene su propia ficha, y cada ficha se construye con la misma cadena de procesamiento, sin tratamiento manual: lo que CASAS.ES ofrece en una gran ciudad lo ofrece también en un municipio de doscientos habitantes.
Un inmueble, una clave. La referencia catastral es el eje de todo el sistema. Cada fuente se une al edificio por esa referencia; cuando una fuente no la publica, se une por su posición geográfica.
El entorno inmediato, no la media del municipio. Cada edificio se sitúa geométricamente en su sección censal, la unidad estadística más fina del INE. Así, la renta de los hogares, la estructura de la población, el voto o el alquiler de referencia que acompañan a cada vivienda son los de su propio entorno.
Reconciliación de fuentes. Cuando varias fuentes describen lo mismo —las direcciones, por ejemplo, llegan de la cartografía catastral, de los servicios web del Catastro y de CartoCiudad—, el sistema las contrasta y conserva un único dato por inmueble.
Controles que bloquean la publicación. Antes de publicarse, cada municipio supera una batería de comprobaciones automáticas: cobertura de edificios asignados a su sección, presencia de renta, cuadre exacto de los resultados electorales con el dato oficial, cobertura mínima de direcciones, plausibilidad de los certificados energéticos frente a la media de su comunidad y coherencia interna de superficies, usos y años. Un municipio que no las supera no se publica. Además, contrastamos de forma sistemática nuestros resultados con fuentes externas independientes.
CasasValue es el modelo propio de valoración automatizada de CASAS.ES. Estima el valor de mercado de una vivienda —no del edificio que la contiene— y lo acompaña de un rango de confianza y de la distribución de precios de sus comparables. Se calcula en nuestros servidores, de forma determinista, para cada inmueble residencial: el valor no depende de lo que el usuario tenga en pantalla ni de cuándo consulte la ficha.
CasasValue es una estimación estadística. No es una tasación oficial conforme a la Orden ECO/805/2003 ni puede sustituirla.
El precio de un piso, de una casa en hilera y de una vivienda unifamiliar aislada sigue lógicas distintas, así que lo primero que hace CasasValue es clasificar cada edificio. Para ello usa el número real de plantas, obtenido de los inmuebles catastrales uno a uno. Donde ese detalle no existe, un discriminador calibrado con los municipios que sí lo tienen estima la tipología a partir de la relación entre superficie construida y superficie de parcela.
Cada valoración parte de un nivel de precio público y verificable. CasasValue utiliza, según el municipio, la mejor de tres vías:
| Vía | Fuente | Dónde se aplica |
|---|---|---|
| Valor tasado | Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, valor tasado de la vivienda libre | Municipios de más de 25.000 habitantes |
| Mapa de valores | Dirección General del Catastro, módulos de valor medio por ámbito homogéneo, desglosados por tipología | Más de 6.800 municipios |
| Capitalización del alquiler | Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, alquiler de referencia (SERPAVI) de la sección censal | Donde no hay ninguna de las anteriores |
En los municipios rurales pequeños, una salvaguarda adicional limita el valor en función de la renta de los hogares de la sección, para evitar que un nivel de precio pensado para otro mercado se traslade a un entorno rural.
Sobre ese nivel, un índice de calidad propio sitúa cada vivienda frente a las de su municipio. Combina tres familias de variables:
Una vez calculado el valor de cada vivienda, CasasValue lo contrasta con sus comparables: las viviendas de la misma tipología y de tamaño similar (±15 %) más próximas. El radio de búsqueda es adaptativo: empieza en unos 400 metros y se amplía por escalones, hasta un máximo de unos 10 kilómetros, hasta reunir veinte comparables.
De esa muestra salen los percentiles P10, P50 y P90 de precio por metro cuadrado de la zona, que la ficha dibuja como una campana: muestran dónde se sitúa cada vivienda dentro del mercado de su entorno. Una vivienda singular para su zona puede quedar, legítimamente, por encima del P90. Si una vivienda no tiene suficientes comparables, la ficha lo indica y no dibuja la campana.
Cada CasasValue se publica con un rango cuyo ancho depende de la solidez del dato de partida y se estrecha cuando la vivienda tiene un grupo de comparables completo:
| Nivel de precio de partida | Rango de partida | Con comparables completos |
|---|---|---|
| Valor tasado del Ministerio | ±15 % | hasta ±11 % |
| Mapa de valores del Catastro | ±22 % | hasta ±17 % |
| Capitalización del alquiler | ±30 % | hasta ±23 % |
| Entorno rural | ±35 % | hasta ±26 % |
CASAS.ES estima también el alquiler mensual de cada vivienda, a partir del alquiler de referencia de su sección censal, y la rentabilidad bruta que resulta de comparar ese alquiler con su CasasValue.
CasasValue busca el precio de cierre, no el precio de oferta. Se calibra contrastándolo con cientos de viviendas en venta en más de 150 municipios de toda España, por separado para pisos y para casas, y cada cambio de calibración se mide antes de aplicarse.
Cada valor publicado lleva la versión del modelo que lo calculó y la fecha de los datos con que se calculó. Cualquier cambio que altere un solo valor supone una versión nueva.
| Versión | Fecha | Cambio principal |
|---|---|---|
| v4 | 25-sep-2026 | Precio de referencia por metro cuadrado corregido en los municipios con valor tasado del Ministerio, y control de la rentabilidad según la calidad de la zona |
| v3 | 24-sep-2026 | Valoración específica de los edificios de viviendas sin división horizontal |
| v2 | 16-sep-2026 | Percentiles calculados sobre los comparables reales de cada vivienda |
| v1 | agosto de 2026 | Cálculo en servidor para cada inmueble, independiente de la navegación |
Como todo modelo automatizado, CasasValue es menos preciso en viviendas singulares —de gran superficie o con características excepcionales—, en zonas con pocas transacciones comparables y cuando el estado real del inmueble difiere del que consta en los registros públicos, por ejemplo tras una reforma. En esos casos el rango de confianza se amplía y la ficha lo refleja.
| Capa | Qué mide y cómo se calcula |
|---|---|
| Vistas | Qué se ve desde el edificio. Cálculo de visibilidad propio sobre el modelo de elevación Copernicus y las cumbres de OpenStreetMap: identifica, por ángulo aparente, la cumbre dominante del horizonte y la visibilidad del mar. |
| Orientación | Hacia dónde mira la vivienda. Algoritmo propio sobre la geometría catastral: huella del edificio, forma de la parcela y posición de las piscinas. |
| Sol | La luz de cada mes. Radiación solar mensual PVGIS-SARAH (Comisión Europea) o insolación medida de AEMET, y horas de luz calculadas astronómicamente para la latitud del municipio. |
| Mar | La temperatura del agua mes a mes. Climatologías de Puertos del Estado por tramo de costa. |
| Riesgo de inundación | Si el edificio está en zona inundable y con qué periodo de retorno. Cruce de cada edificio con la cartografía del SNCZI (MITECO). |
| Luz nocturna | La intensidad de la actividad urbana alrededor. Imágenes de satélite NASA VIIRS Black Marble. |
| Conectividad | La velocidad real de Internet fijo y móvil. Mediciones de Speedtest® by Ookla® en el entorno del edificio. |
| Localización | Distancia a playa, golf, puerto y aeropuerto. Cálculo geográfico sobre OpenStreetMap. |
| Ambiente | Proximidad a vías principales, ocio e industria. Cálculo geográfico sobre OpenStreetMap. |
| Movilidad | Carriles bici y zonas peatonales. Cálculo geográfico sobre OpenStreetMap. |
| Equipamientos | Zonas verdes, instalaciones deportivas y culturales. Cálculo geográfico sobre OpenStreetMap. |
| Servicios cercanos | Colegios, supermercados, parques, restaurantes, farmacias y centros de salud. Extracto propio de OpenStreetMap por municipio. |
| Energía | Calificación energética, demanda y coste orientativo de climatización. Cruce de cada inmueble con los registros oficiales de certificados energéticos de trece comunidades autónomas. |
| Barrio | Renta, población, tenencia, vivienda secundaria, paro y voto. INE (Atlas de Distribución de Renta de los Hogares, Censo 2021, Padrón) y Ministerio del Interior, en la sección censal del edificio. |
| Seguridad | Criminalidad convencional. Balance de Criminalidad del Ministerio del Interior, anualizado por cada mil habitantes. |
| Municipio | Alcalde y partido, población y nacionalidades. Ministerio de Política Territorial e INE. |
Todo el sistema es reproducible: el mismo dato de entrada produce siempre el mismo resultado. Cada municipio se procesa con la misma cadena, cada etapa deja constancia de lo que ha hecho y cada valor publicado identifica el modelo y la fecha de los datos que lo produjeron. Cuando una fuente no publica un dato para un lugar concreto, la ficha lo dice, en lugar de rellenarlo con una media.
La información de CASAS.ES es orientativa. Refleja lo que publican las fuentes oficiales en su fecha de referencia y no sustituye a una certificación registral o catastral, a una tasación oficial ni a la visita al inmueble. El detalle de cada fuente y de su licencia está en Fuentes de datos.
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